웹상에 잘못된 정보 올려놓는 사람들은 또 어찌나 많은지.
정말 믿을 수 있는 지식디비가 필요함.
나중에 또 써먹을데가 있을지 모르니 한번에 정리해두자.-_-
출처: 지식인에서 짜깁기
일반법과 특별법 중에는 특별법이 우선이다.(이건 다들 알지?) 임대차보호법이란게 특별법이란 말씀.
뒤져보다보니 두개의 법에서 내용이 다른게 있어서 '도대체 이건 뭐여?' 했더니 특별법이 일반법 보다 우선하므로 특별법을 적용하면 되는거였음.
제4조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. [개정 89·12·30, 99·1·21]
임차인은 2년미만으로 정한 기간을 유효하게 주장할 수 있고, 임대인은 설령 2년 미만으로 계약했을지라도 그 2년 미만이라는 계약기간의 유효함을 주장할 수 없다는 말씀.
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. [신설 83·12·30
이 경우를 묵시적 갱신이라고 함.
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. [신설 99·1·21]
기간의 정함이 없는것이므로 2년.(이건 좀 이해가 안가지만 그런줄 알고 패스.-_-)
③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
주택임대차 보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세.공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. [본조 신설 1983.12.30]
주택임대차 보호법 시행령 제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.
묵시적 갱신(법정갱신)에 대한 보충 설명
1. 임대차기간 만료 후에도 임차인이 임차물의 사용.수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(민법 제639조 제1항).
2. 위의 경우 그 존속기간만은 전임대차의 그것과 동일한 것으로 되지 않으며 기간의 약정이 없는 것으로 되어 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고, 일정한 기간의 경과로 해지의 효력이 생긴다(민법 제639조 제1항 단서).
3.묵시의 갱신이 인정되는 경우에는 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보(질권․저당권․보증 등)는 그 전임대차의 기간만료로 법률상 당연히 소멸한다(민법 제639조 제2항).
<재계약시 주의사항>
전세 재계약을 하는 세입자의 경우 보증금 등 계약 조건 변경 여부에 따라 등기부등본, 전세계약서 등을 살펴야한다. 계약 조건이 변경되지 않은 전세 세입자는 재계약시 계약서를 다시 쓰지 않는 게 좋다. 계약서를 다시 작성하면 최초 계약 당시에 없었던 근저당권 등이 새로 설정될 수 있다. 계약기간 만료 후 같은 조건으로 계약을 갱신했거나, 묵시적 갱신이 됐다면 계약서를 다시 쓸 필요가 없다. 묵시적 갱신이란 집주인이 임대차 기간 만료 1~6개월 전까지 세입자에게 계약 만료나 보증금, 계약기간 등 계약 조건의 변경을 통보하지 않으면 이전 임대차 조건과 동일하게 다시 임대차한 것으로 간주해 이렇게 묵시적으로 계약이 갱신된 경우 임대차 기간은 보통 2년으로 보기 때문에 이 기간 동안 집주인은 계약해지나 전세금 인상을 요구할 수 없다. 반면에 임차인은 묵시적 갱신이 된 후에는 언제라도 계약 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 계약이 해지된 것으로 볼 수 있어 전세금 반환을 요구할 수 있다. 전세 보증금 외 다른 계약조건이 변경된 경우에는 기존 계약서에 변경된 내용을 적고 임대인과 임차인이 확인도장을 찍어야 한다.
전세 보증금이 인상된 경우에는 기존 확정일자의 효력이 미치지 않으므로 인상분에 대한 별도 계약서를 작성, 이에 대해 다시 확정일자를 받아야 한다. 원래의 임대차 계약서를 파기하거나, 새로운 전세 보증금에 대한 임대차 계약을 작성하지 않도록 주의해야 한다. 주민등록이 유지되고 있다면 계약이 갱신됐더라도 기존 확정일자는 그대로 유지되므로 기존 계약서는 반드시 보관해야한다. 새로 체결하는 계약서에 기존 임대차 계약은 유효하다는 내용을 분명히 해야 한다. 또 보증금이 인상돼 재계약을 할 때는 반드시 새로운 등기부등본을 떼봐야 한다. 처음 계약 시점과 재계약 시점 사이에 근저당권이 설정돼 있는 지 확인이 필요하다